✅ En esta guía: Permisos necesarios | Pasos del proceso | Desafíos en viviendas antiguas | Normativa | Comunidad de vecinos | Costes adicionales | Consejos prácticos

• 🏛️ Instalaciones obsoletas: Fontanería de plomo, hierro o fibrocemento
• 🏛️ Desagües antiguos: Diámetros reducidos, pendientes inadecuadas
• 🏛️ Estructuras delicadas: Forjados de madera, muros de carga
• 🏛️ Protección patrimonial: Edificios catalogados o en cascos históricos
• 🏛️ Normativa antigua: Construidos antes del CTE actual
• 🏛️ Espacios reducidos: Baños más pequeños que los actuales

Respuesta Rápida

En la mayoría de casos NO necesitas licencia de obras, pero SÍ debes cumplir ciertos requisitos y, en algunos casos específicos, sí será necesaria.

✅ Obra menor sin licencia (comunicación previa o exenta):

• ✅ Cambio de bañera por ducha en mismo espacio
• ✅ No modificas distribución del baño
• ✅ No afectas a elementos estructurales
• ✅ No tocas instalaciones comunes del edificio
• ✅ No modificas fachada ni elementos protegidos
• ✅ Obra interior de tu vivienda

Trámite: Comunicación previa al ayuntamiento o exenta según municipio (consultar ordenanza municipal).

⚠️ Licencia de obra menor obligatoria:

• ⚠️ Modificas distribución del baño (mueves tabiques)
• ⚠️ Cambias ubicación de instalaciones (desagües, tomas de agua)
• ⚠️ Afectas a elementos estructurales (muros de carga, forjados)
• ⚠️ Edificio catalogado o en zona protegida
• ⚠️ Modificas instalaciones comunes (bajantes, contadores)
• ⚠️ Obra que requiere proyecto técnico

Trámite: Solicitud de licencia de obra menor en el ayuntamiento (plazo: 15-30 días).

💡 Importante: La normativa varía según el municipio. Consulta siempre con tu ayuntamiento o con un profesional antes de iniciar la obra.

¿Qué debe incluir la evaluación?

1. Estado de las Instalaciones

• 🔧 Fontanería: Material de tuberías (plomo, hierro, cobre, PVC)
• 🔧 Estado de conservación: Corrosión, fugas, obstrucciones
• 🔧 Presión de agua: Adecuada para nueva instalación
• 🔧 Desagües: Diámetro, pendiente, estado del sifón
• 🔧 Bajante: Capacidad suficiente, estado

2. Estructura y Forjado

• 🏗️ Tipo de forjado: Hormigón, viguetas, madera
• 🏗️ Capacidad de carga: Soporta peso del nuevo plato de ducha
• 🏗️ Estado de conservación: Grietas, humedades, deterioro
• 🏗️ Impermeabilización: Existente o necesaria

3. Espacio y Dimensiones

• 📏 Medidas exactas: Ancho, largo, alto
• 📏 Ubicación de instalaciones: Tomas, desagües, registros
• 📏 Accesos: Ancho de puerta, pasillos (para entrada de materiales)
• 📏 Viabilidad: Espacio suficiente para ducha funcional

4. Elementos Protegidos

• 🏛️ Catalogación del edificio: Protección integral, estructural, ambiental
• 🏛️ Elementos originales: Azulejos históricos, molduras, pavimentos
• 🏛️ Restricciones: Qué se puede y qué no se puede modificar

💼 ¿Quién realiza la evaluación?

• ✅ Empresa especializada en reformas de viviendas antiguas
• ✅ Arquitecto técnico o aparejador
• ✅ Fontanero especializado (para instalaciones)

💰 Coste: Gratuito si contratas la obra con la empresa / 80-150€ si es independiente

Documentación necesaria:

• 📄 DNI del propietario
• 📄 Nota simple del Registro de la Propiedad (opcional según municipio)
• 📄 Descripción breve de la obra
• 📄 Presupuesto de la empresa
• 📄 Datos del profesional/empresa que ejecuta la obra

Trámite:

• ✅ Presentación telemática o presencial en el ayuntamiento
• ✅ Plazo: Inmediato (obra exenta) o 10-15 días (comunicación previa)
• ✅ Coste: Gratuito o tasa mínima (20-50€ según municipio)

Documentación necesaria:

• 📄 Solicitud de licencia (modelo oficial del ayuntamiento)
• 📄 DNI del propietario
• 📄 Nota simple del Registro de la Propiedad
• 📄 Memoria descriptiva de la obra (firmada por técnico)
• 📄 Planos del estado actual y reformado
• 📄 Presupuesto detallado
• 📄 Datos del profesional responsable (arquitecto técnico)
• 📄 Seguro de responsabilidad civil
• 📄 Justificante de pago de tasas

Trámite:

• ✅ Presentación en el ayuntamiento (presencial o telemática)
• ✅ Plazo de resolución: 15-30 días (silencio administrativo positivo)
• ✅ Coste: Tasa municipal (2-4% del presupuesto) + ICIO (hasta 4%)

💰 Ejemplo de costes:

• Presupuesto de obra: 3.000€
• Tasa municipal (3%): 90€
• ICIO (4%): 120€
• Proyecto técnico: 200-400€
• Total permisos: 410-610€

⚠️ Requisitos adicionales:

• 📄 Informe favorable de la Comisión de Patrimonio
• 📄 Proyecto visado por arquitecto colegiado
• 📄 Memoria fotográfica del estado actual
• 📄 Compromiso de conservación de elementos protegidos
• 📄 Especificación de materiales compatibles

⏱️ Plazo: 2-3 meses (más largo por evaluación patrimonial)

💰 Coste adicional: 500-1.500€ (proyecto + tramitación)

¿Necesito Permiso de la Comunidad?

✅ NO necesitas permiso si:

• ✅ Es tu vivienda habitual o de tu propiedad
• ✅ Obra interior que no afecta elementos comunes
• ✅ No modificas fachada, estructura o instalaciones comunes
• ✅ No generas molestias excesivas (horarios razonables)

⚠️ SÍ necesitas permiso/comunicación si:

• ⚠️ Afectas a bajantes o instalaciones comunes
• ⚠️ Necesitas acceso a zonas comunes (patio, escalera para escombros)
• ⚠️ Obra que puede afectar a vecinos colindantes
• ⚠️ Los estatutos de la comunidad lo exigen expresamente

Buenas Prácticas con la Comunidad

• ✅ Comunica la obra: Avisa al presidente y vecinos colindantes
• ✅ Horarios: Respeta horarios (9:00-14:00 y 16:00-20:00, no fines de semana)
• ✅ Protección: Protege zonas comunes (escalera, ascensor)
• ✅ Limpieza: Mantén limpias las zonas comunes
• ✅ Escombros: Retira rápidamente (contenedor o sacos)
• ✅ Seguro: Asegúrate de que la empresa tiene seguro de RC

💡 Consejo: Aunque no sea obligatorio, entregar una carta informativa a los vecinos evita conflictos y demuestra consideración.

Problema: Tuberías de plomo, hierro galvanizado o fibrocemento (materiales prohibidos actualmente).

Solución:

• ✅ Sustitución parcial o total por PVC, polietileno reticulado (PEX) o multicapa
• ✅ Aprovecha la obra para renovar toda la instalación del baño
• ✅ Verifica que la presión es adecuada (mínimo 1,5 bar)

💰 Coste adicional: 300-800€ (según alcance)

Problema: Desagües de diámetro reducido (40 mm), pendiente inadecuada, obstrucciones.

Solución:

• ✅ Instalación de desagüe de 50-60 mm (normativa actual)
• ✅ Creación de pendiente adecuada (2-4%)
• ✅ Sifón individual para la ducha
• ✅ Si no hay pendiente: bomba de evacuación (solución técnica)

💰 Coste adicional: 200-600€ (según complejidad)

Problema: Forjados de madera, viguetas antiguas, poca capacidad de carga.

Solución:

• ✅ Evaluación estructural por arquitecto técnico
• ✅ Plato de ducha ligero (resina, acrílico) en lugar de obra
• ✅ Refuerzo del forjado si es necesario
• ✅ Impermeabilización reforzada (evita filtraciones)

💰 Coste adicional: 200-1.000€ (según necesidad de refuerzo)

Problema: Humedades por capilaridad, filtraciones antiguas, impermeabilización inexistente.

Solución:

• ✅ Tratamiento previo de humedades (saneamiento)
• ✅ Impermeabilización completa con láminas o morteros específicos
• ✅ Ventilación adecuada (extractor, ventana)
• ✅ Materiales resistentes a la humedad

💰 Coste adicional: 300-800€

Problema: Baños muy pequeños (3-4 m²), dificultan instalación de ducha cómoda.

Solución:

• ✅ Ducha angular (aprovecha esquina)
• ✅ Plato de medidas especiales (70×70, 75×75 cm)
• ✅ Mampara corredera o fija (no abatible, ocupa menos)
• ✅ Optimización del espacio (lavabo suspendido, inodoro compacto)

💰 Coste adicional: 100-300€ (medidas especiales)

⚠️ Problema: Algunos azulejos y materiales anteriores a 1980 pueden contener amianto (asbesto).

Solución:

• ⚠️ NO manipular sin protección
• ✅ Análisis previo si hay sospecha
• ✅ Retirada por empresa especializada y autorizada
• ✅ Gestión de residuos peligrosos según normativa

💰 Coste adicional: 500-1.500€ (retirada especializada)

Fases de la Obra en Vivienda Antigua

Día 1: Demolición y Saneamiento

• 🔨 Protección de zonas comunes y resto de la vivienda
• 🔨 Demolición cuidadosa de bañera y revestimientos
• 🔨 Retirada de escombros (contenedor o sacos)
• 🔨 Evaluación del estado real de instalaciones
• 🔨 Tratamiento de humedades si es necesario

Día 2: Instalaciones y Preparación

• 🔧 Renovación/adaptación de fontanería
• 🔧 Instalación de nuevo desagüe con pendiente
• 🔧 Refuerzo del forjado si es necesario
• 🔧 Impermeabilización completa (suelo y paredes)
• 🔧 Nivelación del suelo

Día 3: Instalación de Elementos

• ✅ Colocación del plato de ducha
• ✅ Instalación de grifería
• ✅ Alicatado de zona de ducha (si es necesario)
• ✅ Sellados e impermeabilizaciones finales

Día 4: Acabados y Limpieza

• ✨ Instalación de mampara
• ✨ Colocación de accesorios
• ✨ Pequeñas reparaciones (yeso, pintura)
• ✨ Limpieza exhaustiva
• ✨ Pruebas de funcionamiento

💡 Importante: En viviendas antiguas, reserva un 15-25% del presupuesto para imprevistos. Es habitual encontrar problemas ocultos al abrir paredes y suelos.

Verifica que tienes todo listo:

📋 Documentación y Permisos

• ☐ Evaluación técnica realizada
• ☐ Permisos solicitados/obtenidos (si son necesarios)
• ☐ Comunidad de vecinos informada
• ☐ Contrato firmado con la empresa
• ☐ Seguro de RC de la empresa verificado

🔧 Aspectos Técnicos

• ☐ Estado de fontanería evaluado
• ☐ Desagües verificados (diámetro, pendiente)
• ☐ Forjado evaluado (capacidad de carga)
• ☐ Humedades tratadas o plan de tratamiento
• ☐ Materiales elegidos (compatibles con vivienda antigua)

🏠 Preparativos en Casa

• ☐ Baño alternativo disponible (o plan B)
• ☐ Zonas comunes protegidas
• ☐ Acceso despejado para materiales
• ☐ Vecinos avisados de fechas y horarios
• ☐ Contenedor de escombros gestionado

💰 Aspectos Económicos

• ☐ Presupuesto detallado y cerrado
• ☐ Reserva para imprevistos (15-25%)
• ☐ Forma de pago acordada
• ☐ Garantías por escrito

• ❌ Empezar sin evaluación técnica: Puede haber sorpresas costosas
• ❌ No verificar permisos necesarios: Riesgo de sanciones y paralización
• ❌ Contratar empresa sin experiencia en viviendas antiguas: No saben gestionar imprevistos
• ❌ No reservar presupuesto para imprevistos: Problemas ocultos son habituales
• ❌ Ignorar el estado de las instalaciones: Renovar solo la bañera sin revisar fontanería
• ❌ No tratar humedades previas: Volverán a aparecer
• ❌ Elegir materiales inadecuados: Demasiado pesados o incompatibles
• ❌ No comunicar a la comunidad: Genera conflictos innecesarios

❓ ¿Cuánto tiempo tardan en darme la licencia?

Licencia de obra menor: 15-30 días. Comunicación previa: inmediato o 10 días. Edificio catalogado: 2-3 meses.

❓ ¿Qué pasa si empiezo sin licencia necesaria?

Sanción económica (300-3.000€ según municipio), paralización de la obra, obligación de legalizar o deshacer lo realizado.

❓ ¿Puedo hacer la obra yo mismo?

Legalmente sí (si eres propietario), pero no es recomendable en viviendas antiguas. Requiere conocimientos técnicos específicos y puede haber problemas de garantías y seguros.

❓ ¿Cómo sé si mi edificio está catalogado?

Consulta en el ayuntamiento (Oficina de Patrimonio) o en el catálogo de edificios protegidos de tu ciudad (suele estar online).

❓ ¿Es más caro en vivienda antigua que en moderna?

Sí, entre un 20-40% más por: instalaciones obsoletas, imprevistos, necesidad de refuerzos, tratamientos especiales.

❓ ¿Puedo conservar los azulejos antiguos?

Sí, si están en buen estado. Se puede instalar el plato de ducha y mampara sin tocar azulejos existentes (ahorro de coste y tiempo).

Expertos en Viviendas Antiguas

En Solintex Balear, tenemos amplia experiencia en reformas de baños en viviendas antiguas y edificios históricos. Conocemos los desafíos específicos y sabemos cómo resolverlos de forma eficiente y segura.

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• ✅ Asesoramiento sobre permisos y tramitación
• ✅ Experiencia en edificios antiguos y catalogados
• ✅ Soluciones para instalaciones obsoletas
• ✅ Tratamiento de humedades incluido
• ✅ Presupuesto cerrado con imprevistos contemplados
• ✅ Obra rápida y limpia (respeto a vecinos)
• ✅ Garantía de 3 años

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